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Les conditions d'application

La défiscalisation Pinel doit respecter deux conditions : les plafonds de loyers et les plafonds de revenus du locataire.

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Respect des conditions d'application

L'acquéreur qui souhaite bénéficier de cet avantage fiscal doit respecter certaines conditions suivantes* :

  • L’avantage fiscal sera calculé sur un montant d’acquisition plafonné à 300 000 € par an, dans la limite de deux acquisitions et pour un bien ne dépassant pas un prix de vente de 5 500 €/m² de surface habitable.
  • L’investisseur se verra accorder l’avantage fiscal qu’à la condition que le bien acquit ou construit respecte les normes RT 2012 ou BBC 2005 (si permis déposé avant le mois d'octobre 2013 et pour des constructions neuves).
  • Les futurs locataires du logement doivent également respecter des conditions de plafonds de ressources et peuvent désormais (1er janvier 2015) être ascendant ou descendant de l'investisseur (hors foyer fiscal).
  • Enfin, les loyers applicables sont encadrés et déterminés selon la situation géographique des villes et leur éligibilité (Zones A, Abis, B1, B2) ainsi que par la surface du logement.
  • Attention : Cet avantage entre en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaaux (niches fiscales) qui ne peut procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €/an et par foyer fiscal ou 18 000 €/an en présence d'investissements outre-mer. 

* Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 

Le futur propriétaire s’engage à mettre son bien en location à l’usage de résidence principale pendant la durée initiale de son choix:

  • 6 années qui suivent l’acquisition pour un avantage fiscal total de 12%
  • 9 années qui suivent l'acquisition pour un avantage fiscal total de 18% Il peut ensuite décider au terme de son engagement initial de 6 ou 9 ans, de prolonger une à deux fois pour une période de 3 ans pour atteindre la durée maximale de 12 ans.
  • 12 années qui suivent l'acquisition pour un avantage fiscal total de 21%

 

Voir les Zones d'éligibilité dans le Classement des villes ci-dessous.

Les plafonds de loyers*

Chaque logement doit respecter un loyer plafond en fonction de la zone dans laquelle il se situe et en fonction de sa surface. 

Le loyer maximal à ne pas dépasser se calcule à l'aide d'un loyer/m² de base déterminé par la zone et qui sera majoré ou minoré par un coefficient multiplicateur obtenu à partir de la surface utile (SU)*.

Ce coefficient limité à 1.2 s'obtient de la façon suivante : 0.7 + (19 / SU)*

 

Plafonds de loyer mensuel hors charge/m²
Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
16.82 12.49 10.06 8.74

 

Exemple de calcul pour un loyer de 2 pièces :

Prenons un appartement 2 pièces de 42m² habitables et 12m² de balcon situé à Montpellier (Zone A).

Calcul de la surface utile : 42 + (12/2) = 48 m² 

Calcul du coefficient : 0.7 + (19/48) = 1.095  

Calcul du loyer/m² : 12.49 x 1.095 = 13.676 €
Arrondi au centième = 13.68

Calcul du loyer mensuel plafond hors charge du logement : 13.68 x 48 = 656.64 €

*
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Classement des villes par zones A/B/C

L'ensemble des villes de France sont classées par zones dites A, B, C par arrêté préfectoral, sur la base des évolutions démographiques et des besoins en logements locaux.

Retrouvez ici la liste officielle des communes classées par départements et par zones :

Téléchargez le document PDF

Les plafonds de revenus*

Le ou les locataires du bien objet de la défiscalisation doivent respecter un niveau plafond de revenus toujours lié à la zone où se situe la résidence.
Composition du Foyer locataire Zone Abis (en €) Zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 55 254 40 241 36 216
Foyer ayant une personne à charge 72 433 66 420 48 393 43 554
Foyer ayant deux personnes à charge 86 479 79 558 58 421 52 579
Foyer ayant trois personnes à charge 102 893 94 183 68 725 61 853
Foyer ayant quatre personnes à charge 115 782 105 985 77 453 69 707
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 900 + 11 809 + 8 641 + 7 775
 

 

*SU étant la surface utile du logement et non sa surface habitable. Définition de la surface par le gouvernement via www.anil.org : La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (loi Carrez / CCH : R.111-2)
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …).
​On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

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